הסיכונים העיקריים בעסקת נדל"ן – וכיצד תוכלו למזער אותם?

קניית בית חדש, דירת מגורים, דירה להשקעה או כל נכס אחר בתחום הנדל"ן, הוא בדרך כלל צעד גדול ומשמעותי בחייו של כל אחד ואחת מאיתנו, אשר כרוך בהוצאות רבות, חששות גדולים וכמובן גם בסיכונים לא קטנים.

בעוד שקצת סיכון הוא חלק בלתי נפרד מכל עסקת נדל"ן, רבים מהסיכונים הכרוכים בעסקה כזו למעשה ניתנים לצמצום ואף למניעה, ברגע שיש בידיכם קצת יותר ידע והבנה לגבי ההליך עצמו.

בדיוק לשם כך, ריכזתי עבורכם במאמר זה את הסיכונים העיקריים בעסקאות נדל"ן, כך תדעו למה חשוב לשים לב, מאיזה דברים כדאי להיזהר, והכי חשוב – מה חיוני לבדוק, על מנת שתוכלו לקבל החלטה נבונה ומושכלת, ולצמצם עד כמה שניתן את חוסר הוודאות המלווה כל רכישה בתחום הנדל"ן.

הסיכונים העיקריים בכל עסקת נדל"ן – ואיך להימנע מהם:

את הסיכונים הכרוכים בעסקת נדל"ן אפשר לחלק ל-3 קטגוריות עיקריות. כדי להקל עליכם, אתייחס אליהם בקצרה במאמר זה, כשלצד כל סיכון יופיעו גם האמצעים שבהם ניתן לנקוט כדי למזער אותו:

סיכונים כלכליים

כידוע, המחירים בשוק הנדל"ן בישראל המריאו שחקים בשנים האחרונות ולכן מעבר למחיר של הנכס, והמידה שבו הוא תואם את מחיר השוק, חשוב להביא בחשבון את העובדה שכל עסקת נדל"ן כרוכה בלא מעט עלויות נלוות, כגון – תשלומי משכנתא (במידה ויש בכוונתכם לקחת אחת כזו), מיסים שונים (מס שבח, מס רכישה, אגרות והיטלים, מע"מ וכו'), שכ"ט תיווך (במידה ונעזרתם בשירותיו של מתווך), שכ"ט שמאי (במידה ונדרשתם לחוו"ד שמאי), קנסות במקרה של איחורים בתשלום, וכן הלאה.

איך נמנעים מהפתעות? עושים שיעורי בית מראש

זכרו תמיד שמחיר הנכס הוא פרמטר אחד מתוך כלל ההוצאות הכרוכות ברכישת נכס נדל"ן, וחשוב לשקלל את כולן מראש על מנת לוודא שתוכלו לעמוד לא רק במחיר הנכס, אלא גם בכל ההוצאות הנלוות.

סיכונים משפטיים

לפני שקונים נכס, בין אם מדובר בדירה, בית פרטי, חנות, מפעל או קרקע חקלאית, חשוב לבדוק את מצבו המשפטי של הנכס הנרכש, לוודא שהבעלות עליו אכן שייכת למוכר, ולשלול את האפשרות שקיימים על הנכס צווי הריסה, שיעבודים או עיקולים של צד ג'.

איך נמנעים מהפתעות? חוקרים היטב את זהות המוכר וזכויותיו בנכס

כשמדובר בעסקת יד שנייה, חשוב קודם כל לוודא שהמוכר הוא אכן הבעלים הבלעדי של הנכס שאותו אתם מבקשים לרכוש, לחילופין במידה והמוכר אינו רשום כבעלים של הנכס יש לוודא שהוא בעל הזכות להירשם ככזה. לשם כך, ניתן לפנות ללשכת רישום המקרקעין (או לקבל אישור זכויות רשמי בתוקף מטעם רשות מקרקעי ישראל, או של החברה המשכנת בפרויקט), ולבקש לראות את נסח הטאבו, שבו מופיעים פרטי הבעלים של הנכס.
בנסח הטאבו תוכלו גם לראות את גודל הנכס המדויק, כל הצמידויות הרשומות של הנכס (למשל מחסן, גינה, חניה וכו'), וכן כל מידע רלוונטי אחר, כולל על כל התחייבות נוספת שקיימת לגביו, כגון משכנתא, זכויות צד שלישי, עיקולים, הערות למיניהן וכד'.
כמו כן, כאשר מדובר על עסקת רכישה יד ראשונה מקבלן, חשוב, בין היתר, לבחון את מצבו הפיננסי של הקבלן, כמו גם את מידת הניסיון שלו ואיכות ביצועיו בפרויקטים דומים בעבר. אמנם אף פעם אין ביטחון מלא שלא יחולו עיכובים במסירה וכו', או יצוצו בעיות וקשיים בלתי צפויים, אך במידה והקבלן יכול להוכיח שהוא השלים בהצלחה פרויקטים דומים בעבר, ושמצבו הכלכלי יציב, כך גדל הסיכוי שגם הפרויקט שלכם יבוצע בזמן ובהתאם להבטחות ושתקבלו את דירותיכם החדשות בהתאם למועד שהובטח לכם.

סיכונים מבניים

במקביל למעמדו המשפטי, חשוב מאוד שתבדקו גם את תקינותו המבנית של הנכס. בעסקאות יד שניה לעיתים יש חריגות בניה אשר אינן מדווחות על ידי המוכר ועלולות בהמשך להטיל הוצאות כספיות כבדות על הקונה ולכן תמיד חשוב להסדיר סוגיה זו בחוזה המכר, לעיתים מערכות הדירה מקולקלות ולא תקינות ולכן חשוב להקפיד ולבדוק את תקינות הנכס בטרם רכישתו.

בעסקאות מכר יד ראשונה חשוב מאוד שתקפידו לבדוק את מידת התאמתו של המפרט, כפי שהוא מוצג הן בשלב הראשוני והן במעמד החתימה, למה שאתם מקבלים מהקבלן בפועל. לעיתים יש פערים רבים ואי התאמות תהומיות בין מה שהובטח לקונים לבין מה שהם קיבלו מהקבלן בפועל במועד המסירה, גודל הנכס כולל שטח קטן מהשטח שהובטח, בעיות שונות בתכנון והבנייה ואף סכנות הנדסיות של ממש ולכן רצוי להיעזר בעו"ד מנוסה ובקיא.

כמו כן, פעמים רבות אנחנו קונים נכס נדל"ן ומעוניינים לבצע בו שינויים, שיפוצים, עבודות בנייה שונות ולפני כן חשוב לבחון מראש אם קיימות מגבלות חוקיות או סביבתיות כלשהן, שימנעו או יגבילו את יכולתכם להוסיף למבנה או לשנות אותו בצורה כלשהי.

איך נמנעים מהפתעות? נעזרים במומחים

כדי לבצע עסקת נדל"ן בצורה הטובה והבטוחה ביותר כדאי להיעזר בשירותיו של עו"ד נדל"ן בעל ניסיון בתחום אשר, בין היתר, מבצע את כל הבדיקות הרלוונטיות בטרם חתימה על החוזה. משרדנו בעל ניסיון רב בתחום וליווה רבות מלקוחותיו בעסקאות מכר (רכישה וקנייה) מכל הסוגים. כמו כן, משרדנו עובד באופן קבוע עם מומחים שונים בתחום התיווך ושמאות מקרקעין ומספק ללקוחותיו את כל השירותים להם הם זקוקים במקום אחד.

אתם מוזמנים ליצור עימנו קשר בהקדם ונשמח לעמוד לשירותכם בכל עת.

בהצלחה!